< Terug naar overzicht

De indicatieve bestedingsruimte van Wooncompagnie

28 juli 2016 - Onlangs heeft minister Blok van BZK de zogenoemde indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties bekendgemaakt. Deze bestedingsruimte geeft een beeld van de mogelijkheden die de corporatie heeft om de huren te matigen of de investeringen in nieuwbouw of renovatie op te voeren. Het gaat daarbij om een theoretische verkenning: hoeveel euro kan de corporatie maximaal lenen en hoe ver kunnen de huren maximaal omlaag voordat de corporatie in de rode cijfers belandt? Het spreekt voor zich dat een corporatie graag uit de buurt van die gevarenzone blijft. Maar met die aantekening geeft de indicatieve bestedingsruimte een goede indruk van de marges waarbinnen de corporatie keuzes kan maken tussen beschikbaarheid (woningen bijbouwen), betaalbaarheid (huurprijzen matigen) en kwaliteit (verduurzaming van het woningbezit).

De indicatieve bestedingsruimte laat voor Wooncompagnie indrukwekkende bedragen zien. Voor nieuwbouw en verbetering gaat het om 363 respectievelijk 290 miljoen, terwijl voor huurmatiging een bedrag van 8,7 miljoen staat genoteerd. Deze bedragen vormen de theoretische plus bovenop de begroting van Wooncompagnie zelf. In die begroting kiest Wooncompagnie voor een gematigd huurbeleid, waarin de totale huursom alleen met het inflatiepercentage wordt verhoogd. In de begroting zijn verder relatief bescheiden verkoopbaten ingerekend en zijn we terughoudend bij het lenen van geld. Nieuwe investeringen financieren we voor maximaal 25% met leningen. Op deze basis beschikt Wooncompagnie over een investeringsvolume van ongeveer 30 miljoen euro per jaar. Daarvan bestemmen we 2/3e voor nieuwbouw en 1/3e voor verbetering. 

Deze bedragen kunnen we in perspectief plaatsen door ze te beschouwen als het budget voor een periode van vijf jaar. Dat is immers de periode waarin de berekening van de indicatieve bestedingsruimte groene cijfers laat zien. In de voorzichtige benadering van Wooncompagnie (niet teveel schulden maken) kan er dan ongeveer (5*30=) 150 miljoen worden geïnvesteerd. Volgens de indicatieve bestedingsruimte (leenmogelijkheden maximaal benutten) komt daar nog eens ruim 350 miljoen euro bovenop. Ofwel: het investeringsvolume van Wooncompagnie bedraagt in een voorzichtige strategie 150 miljoen en in een strategie die de grenzen opzoekt 500 miljoen euro. Vooralsnog is het budget van 150 miljoen voldoende om de nieuwbouwplannen die we met gemeenten afspreken te financieren. Er is dan ook geen reden om het voorzichtige pad te verlaten.


Voor Wooncompagnie is de indicatieve bestedingsruimte vooral interessant als we kijken naar de ruimte voor huurmatiging. Wooncompagnie zou veel meer geld kunnen lenen, zagen we hiervoor. De ruimte om de huren verder te matigen is echter beperkt. Dat verbaast niet: in de meerjarenbegroting heeft Wooncompagnie al een gematigd huurbeleid, met recent nogmaals verlaagde streefhuren, ingerekend en wat al relatief laag is kan niet nóg veel lager.


Toch is het huurbeleid, als het gaat om keuzen in de driehoek beschikbaarheid-betaalbaarheid-kwaliteit, voor Wooncompagnie wel de eerste bestedingsrichting. Als de omstandigheden ons nopen om de grenzen van de financiële mogelijkheden op te zoeken, dan kiezen we allereerst voor het verder matigen van de huren. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de inflatie op gaat lopen, en we de prijsstijgingen niet volledig in rekening willen brengen bij de huurders. In tweede instantie kiezen we voor kwaliteit, in de vorm van duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande woningvoorraad, met hooguit een beperkte huurverhoging. Pas in laatste instantie zouden we kiezen voor verruiming van het nieuwbouwprogramma. Want daarvoor biedt het huidige budget al ruimte genoeg.