< Terug naar overzicht

Wat is onze indicatieve bestedingsruimte?

31 augustus 2016 - Minister Blok van BZK maakte onlangs de zogenoemde indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties bekend. Wat betekent dit voor Wooncompagnie?

Een beeld van onze financiële keuzeruimte
De indicatieve bestedingsruimte geeft een beeld van de mogelijkheden die een corporatie heeft om ofwel de huren te matigen, ofwel de woningvoorraad te verbeteren ofwel te investeren in nieuwbouw. Het gaat daarbij om een theoretische verkenning. Simpel gezegd draait het om de vraag: hoeveel zou een corporatie maximaal kunnen lenen en hoe ver kunnen de huren maximaal worden verlaagd, vóórdat een corporatie in de rode cijfers belandt?

Kiezen tussen betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid
Het spreekt voor zich dat Wooncompagnie graag uit de buurt van die gevarenzone blijft. De indicatieve bestedingsruimte geeft echter wel een indruk van de marges waarbinnen wij keuzes kunnen maken tussen betaalbaarheid (huurprijzen matigen), kwaliteit (verduurzaming van het woningbezit) en beschikbaarheid (woningen bijbouwen).

Indrukwekkende maar theoretische bedragen
De indicatieve bestedingsruimte laat voor Wooncompagnie indrukwekkende bedragen zien. Voor nieuwbouw en woningverbetering gaat het om 363 respectievelijk 290 miljoen euro, terwijl voor huurmatiging een bedrag van 8,7 miljoen staat genoteerd. Deze bedragen vormen de theoretische plus bovenop de eigen begroting van Wooncompagnie.

Gematigd huurbeleid, bescheiden financieringen
In onze begroting kiezen we voor een gematigd huurbeleid, zijn relatief bescheiden verkoopbaten ingerekend en zijn we terughoudend bij het lenen van geld. Nieuwe investeringen financieren we voor circa 75% uit eigen inkomsten en voor maximaal 25% met leningen. Op deze solide basis kunnen we jaarlijks gemiddeld 30 miljoen euro investeren. Daarvan bestemmen we tweederde voor nieuwbouw en eenderde voor woningverbetering.

De marges van ons investeringsvolume
Al die bedragen kunnen we vergelijkbaar maken door ze te beschouwen als het budget voor een periode van vijf jaar. In het solide financiële beleid van Wooncompagnie kan er in die periode 150 miljoen euro worden geïnvesteerd. Volgens de indicatieve bestedingsruimte komt daar nog eens ruim 350 miljoen euro bovenop. Ofwel: ons investeringsvolume bedraagt in een solide strategie 150 miljoen en in een strategie die de grenzen maximaal opzoekt 500 miljoen euro.

We volgen een veilig pad
Vooralsnog is het budget van 150 miljoen voldoende om de nieuwbouwplannen die we met gemeenten afspreken te financieren en onze woningvoorraad verder te verduurzamen. Er is dan ook geen goede reden om het ingeslagen pad te verlaten. Dat pad is namelijk een bewuste keuze. We willen geen beslissingen nemen waar onze huurders, op welke manier dan ook, de dupe van zouden kunnen worden.

Wat relatief laag is, kan niet nóg veel lager
Voor Wooncompagnie is de indicatieve bestedingsruimte vooral interessant als het gaat om de ruimte voor huurmatiging. Als gezegd zou Wooncompagnie veel meer geld kunnen lenen voor nieuwbouw van woningen en voor extra verbetering van de huidige voorraad. De ruimte om de huren verder te matigen is, zo blijkt uit diezelfde indicatieve bestedingsruimte, echter beperkt. Dat verbaast ons niet: onze meerjarenbegroting is gebaseerd op een gematigd huurbeleid, met recent nogmaals verlaagde streefhuren, en wat al relatief laag is kan niet nóg veel lager.

Matigen van huren eerste prioriteit
Toch is het huurbeleid, als het gaat om keuzes in de driehoek beschikbaarheid-betaalbaarheid-kwaliteit, voor ons de eerste bestedingsrichting. Als we door omstandigheden de grenzen van de financiële mogelijkheden zouden moeten opzoeken, kiezen we allereerst voor het verder matigen van de huren. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de inflatie op gaat lopen, en we de prijsstijgingen niet volledig in rekening willen brengen bij de huurders.

Verduurzaming bestaande woningvoorraad
In tweede instantie kiezen we voor kwaliteit, in de vorm van duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande woningvoorraad, met hooguit een beperkte huurverhoging. Pas in laatste instantie zouden we een keuze maken voor verruiming van het nieuwbouwprogramma. Daarvoor biedt het huidige budget namelijk al voldoende ruimte.

Minder gevoelig voor tegenwind
De keuze voor de volgorde betaalbaarheid-kwaliteit-beschikbaarheid maakt ons minder afhankelijk van toekomstige rentestijgingen in combinatie met een hogere schuldpositie. Tegelijk zijn verhuurder en huurder door de lagere huur en betere energetische kwaliteit van de woningvoorraad minder afhankelijk van mogelijke inkomensterugval nu of op termijn.